投資理財心法
通膨助租金上揚,REITs報酬上看雙位數
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「REITs的復甦才剛剛開始而已。」路博邁房地產投資組合經理人鄺孟德提出,2021年REITs是表現最亮眼的資產之一,FTSENareit全股權REITs指數2021年(截至2021.11.10)上漲29.18%,漲幅比標普500指數還高,而鄺孟德認為REITs火熱的表現,將可繼續延燒至2022年。

鄺孟德的看法受到長期數據統計的支持。首先是,統計過去將近50年,REITs在遭遇明顯熊市之後,一旦開始復甦則多數會延續多年的行情。2020年因為全球爆發新冠肺炎疫情,經濟活動封鎖,REITs股價一落千丈,成為2020年受傷最慘重的資產。但到了2021年,由於低利環境支撐、遠距工作催生的購屋需求,大幅刺激房地產買氣,推升房地產和REITs價格,REITs開始進入復甦階段,而就歷史經驗來看,REITs的復甦大多不止1年,且前2年的年度總報酬也都能在雙位數以上。

若通膨率能夠維持2%以上
REITs報酬就能呈現明顯成長

2022年,支撐REITs表現更有利的數據則是「高漲的通膨」。根據路博邁統計,美國REITs近30年平均年報酬率為12.8%,但是若再將每年的物價年增率列入分析,就會發現在低通膨的環境之下,REITs的年報酬率表現為負值,但只要通膨能夠維持在2%以上,REITs績效表現就明顯成長,甚至平均能夠達到16.4%以上。

這是因為在通膨上漲時,只要經濟也保持成長,主要現金流量來自不動產租金收入的REITs,就能藉由重新調整租金,來反映物價的上漲,因此多數的REITs在通膨升溫的環境下,報酬率也能跟著上揚。「我們認為,REITs在2022年報酬回到長期平均水準10%~12%的水準是可以預期的。」鄺孟德說。

鄺孟德分析,以美國出租公寓市場近期的行情變化,也可以明顯看出通膨環境之下租金調整的效益。進入2021年以來,美國公寓租金水準可以說是月月上漲,就2021年前10個月租金中位數來看,美國出租公寓租金中位數已經成長達到16.4%。

而且這波租金調整的趨勢才是剛剛開始進入加速的階段。鄺孟德指出,近期推升出租公寓租金上漲的主要原因有二:1.疫情舒緩後,許多過去的經濟活動逐漸恢復,現在已有愈來愈多人回歸市區工作,推升需求;2.美國的薪資收入出現明顯上升,民眾有能力負擔高一點的租金,且更偏好住進更大一點的公寓,租金支出相對提升。

美國空屋率下降至4.1%
顯示租屋供需十分吃緊

出租公寓需求上升,但另一方面,供給卻沒辦法那麼快跟上。根據美國線上租賃業者Apartment List的美國空屋率指數統計,2020年下半年以來空屋率節節下滑,在2020年4月時空屋率約7.1%,至2021年10月則維持在4.1%,位於近3年來的低水準,供需仍十分吃緊。

除了看好出租公寓行情持續火熱之外,鄺孟德認為自助式倉儲、組合屋及戶外型購物中心前景也十分看好。

在自助式倉儲部分,主要是受到美國房市火熱的連帶效應刺激。由於房市交易熱絡,在搬家、遷移過程中帶動對於自助式倉儲的需求,使得美國自助式倉儲不僅租金出現強勁成長,在2021年7月之後,租金年成長率都在雙位數之上,對於自助式倉儲的營業淨利也見到高達20%的漲幅,因此看好強健的基本面有利後續漲勢。

組合屋則是在受到高齡化趨勢的支撐,長期成長潛力看好。鄺孟德指出,組合屋是一種預鑄的房屋,在美國規畫55歲以上的準退休社區中,也就是針對高齡者所規畫價格可負擔且有不同年齡限制的社區,多以組合屋為主要房源,在高齡趨勢下,全美組合屋的入住率持續維持高檔,且租金也維持穩健上漲趨勢,近5年累積漲幅15%。

至於戶外型購物中心,則是看好營運基本面的復甦,以及具備購併題材。有別於閉鎖型的商場,戶外型購物中心更能因應疫情調整經營模式,維護消費者安全並且維持營運,賺取現金流,隨著疫情舒緩,看好這些戶外型購物中心現金流及出租狀況都有望進一步上升。

除此之外,這些戶外型商場多占地極為遼闊,建物則以一層平房為主,具有各種再開發的潛力,也因此,已見不少私募基金對這類資產顯露興趣,未來幾年相關物件購併速度可能會加快,加上這類資產仍有些許折價,看好未來還會有增值空間。

至於在REITs占據最大板塊的科技型REITs,如數據中心、電訊塔等,雖然就長期趨勢而言,路博邁仍看好長線成長動能,但由於近半年能源價格高漲,科技型REITs由於運用相當多電力能源,因此短期內恐會對其經營成長造成壓力。

鄺孟德認為,雖然美國REITs當前的股利率約為2.7%,相比歷史水準偏低,但由於經濟活動逐步回歸正常,通膨上升有利於租金調升,因此總體而言,REITs展望仍非常樂觀。


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