房產登記給配偶、孩子須留意哪些事?

來源:SMART智富月刊授權轉載

在台灣不動產實務上,有些人為了爭取首購優惠,或是伴侶間為了增加信任感,常常看到父母出錢,但將房產登記在子女名下;或是配偶出錢,將房產登記在另一半名下等情形。

 

群宜法律事務所協理李季鴻解釋,依最高法院判決,「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約」為「借名登記」的行為(詳見圖1),因此上述2種情形皆屬之。但因有血緣或姻親關係,若在無明顯或相當之財力的佐證下,就有被稅捐機關認定為贈與的可能。

 

<圖1 借名登記宜簽訂契約,並留存相關證明文件> 

 

上述情形,不論是被認定為借名登記或是贈與,都有其所屬的權利義務。下文將分別剖析這2種常見的狀況,以及需要注意的事項。

 

狀況1》由父母出資購屋

房產登記於孩子名下

若父母出錢購屋,將房產登記在孩子名下,但仍打算由自己管理、使用或處分,21世紀不動產法務部經理傅郁婷建議,不論親子間的借名登記原因為何,為了保障父母的財產安全,也為了避免日後稅負上的爭議,建議父母應留心下列2件事:

 

1.留存相關證明文件:譬如不動產的買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、繳納每個月房屋貸款時的銀行匯款單據,以及每年繳納房屋稅、地價稅等與房屋相關稅負的單據等。

 

2.簽訂「不動產借名登記契約」:由於借名登記的行為著重在借名者(父母)與出名者(孩子)之間的信任與合意,因此縱使有出資證明,也可能會遇到孩子日後主張該借名登記實為贈與行為,而處分該不動產。

 

所以傅郁婷提醒,雖然為親子關係,仍應由雙方簽訂「不動產借名登記契約」,或是由出名者,即孩子出具「不動產借名登記聲明書」,減少未來發生爭議的可能。

 

萬一孩子仍背著父母偷偷將房產出售,那又該怎麼辦呢?傅郁婷分析,不動產借名登記是借名者與出名者之間的債權契約,其效力不及於第三人。也就是說,如果孩子將不動產出售,產權移轉登記予第三人,「該第三人為善意時,可善意取得,其不動產交易是成立的。」而父母則可透過民事的法律關係,向子女請求損害賠償。

 

不過,李季鴻補充,若「財力不相符」,譬如父母買進的房產價值3,000萬元,假設貸款7成、房貸利率2%、年限20年,每個月應償還貸款金額逾10萬元,然而孩子的收入每個月僅3萬元、5萬元,財力明顯不足以償還貸款,此時,就算有不動產借名登記契約等文件,稅捐機關恐怕仍會以贈與來認定該借名登記的行為。若被認定為贈與,就要注意贈與稅等問題。

 

關於贈與稅的計算,高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋,雖然都是父母出錢購屋,由建設公司或第三人將房屋產權直接移轉給子女,但贈與總額仍得視不動產買賣契約書當事人為何而有不同的認定標準。

 

若買賣契約書買受人為父母,並載明子女為登記名義人,稅捐機關就會以「土地公告現值與房屋評定標準價格」為贈與稅之課稅基礎;但若買賣契約書買受人、登記名義人皆為子女,在稅捐機關的眼中,「等於父母送錢給小孩,而小孩拿這筆錢去買房」,故是以「父母出資金額」的多寡,作為贈與總額的基礎。

 

同樣用上述案例來看,假設買賣契約書買受人、登記名義人皆用子女之名,若父母欲買進的房產價值3,000萬元,頭期款900萬元、貸款2,100萬元,稅捐機關會以父母贈與900萬元認定。另外,若父母又自行繳納每個月的房屋貸款,這部分也會被納入贈與總額的一部分。

 

雖然父母每人每年有220萬元,合計為440萬元的贈與稅免稅額(詳見Tips),但只要頭期款的金額比較高,再加計每個月償還的房屋貸款金額後,就容易發生補繳贈與稅的情形。因此,實務上,不論是否想要借名登記或是贈與,還是要請代書依不同的個案進行詳細的稅務試算,且同時要考量到孩子日後轉手的房地合一稅問題等。

 

Tips:父母每人每年有220萬元免稅額

依《遺產及贈與稅法》規定:贈與稅納稅義務人為贈與人,每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。也就是說,父親和母親每人每年都有220萬元的贈與稅免稅額,只要每年贈與金額在220萬元內,就沒有贈與稅的問題。另外,由於夫妻間免贈與稅,故可先以夫妻贈與之方式,一方贈與另一方220萬元,再分別贈與給孩子,將額度提高到440萬元。而於子女婚嫁當年度,父母分別還有100萬元的「婚嫁贈與免稅額」,即當年最高可贈與至640萬元((220萬元+100萬元)×2人)。

 

狀況2》由配偶出資購屋

房產登記於另一半名下

另一種常見的狀況為夫妻間的借名登記。傅郁婷表示,為了保障財產安全,不論誰出資,都應留存相關證明文件、簽訂「不動產借名登記契約」或由出名者出具「不動產借名登記聲明書」。

 

不過,夫妻間的借名登記若被稅捐機關認定為贈與,李季鴻分析,《民法》上有夫妻財產共有制的規定;《遺產及贈與稅法》第20條也載明,配偶相互贈與之財產,不計入贈與總額。也就是說,不論是借名者出資,由第三方過戶給出名者,或是借名者直接過戶給出名者,即便被認定為贈與,都不會有贈與稅產生。

 

但在夫妻間的財產處理上,李季鴻提醒,雙方從情侶關係,進展到訂婚、結婚,只有「結婚」享有上述財產共有制、免贈與稅的部分。所以若是在結婚前產生的借名登記,尤其在缺少借名登記契約的情況下,就容易被認定為贈與。

 

同樣地,雖然每個人每年有220萬元的贈與稅免稅額,但贈與淨額一旦大於零,還是會有贈與稅的問題產生,故借名登記等證明文件仍應備妥。

 

不論借名登記的雙方關係為何,借名者與出名者之任何一方若無契約特別約定的情形下,都可以隨時終止委任關係。傅郁婷表示,由於借名登記契約適用《民法》「委任」之相關規定,因此任何一方可以隨時,或是在其中一方喪失行為能力、死亡時要求「終止借名登記之請求返還」,主張借名標的物返還請求權。

 

另外,要特別注意,依照《民法》第125條規定,請求權於15年間不行使將消滅,而起算日為「自借名登記契約終止時起算」。因此,萬一親子失和、夫妻離婚等,即便借名登記契約未載明終止日,但只要一方提出欲終止的意向,便要在提出後15年內行使返還請求權。

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