「一定要買房！」是台灣多數人的人生目標，因為房子不只是消費品或資產，更是安身立命、幸福感的價值實踐。而且，這目標還會隨著家庭型態、對居住品質等需求改變，使得多數人一生還不只買一次房，以內政部「住宅需求動向調查」的長期數據分析，國人平均換屋期間約為10.4年，換算下來，一生換屋次數約在3～4次之間。
正因有上述買屋需求支撐，所以在台灣，無論金融環境多波動，平均每年就是有30萬棟房子在買賣移轉，2021年更以約34萬8,000棟創8年來新高；而無論房價漲多高，全台的住宅存量仍一路增加，長期遠超過普通家庭戶數，在2021年第4季更躍增至約912萬3,000戶，比普通家庭戶數多出近69萬。
再從內政部不動產資訊平台中，「住宅需求動向調查」、全台住宅買賣移轉及聯徵中心的住宅貸款統計等資料分析，近10年來有2大主流需求始終沒變：
1.自用需求占比達7成：首次購屋占比最高，約在44%以上；其次是換屋，占比39%左右。
2.首選中古屋者逾6成：逾6成的人，購屋優先選擇中古屋，其次則有2成5的人會選新成屋；在產品類型上，則有逾5成的人偏好電梯大樓，但中南部民眾對透天厝或別墅需求度較高，約在4成以上。
不過， 過去10年，原本穩定的自住需求，加上了低利率環境增生的投資需求，使得房價快速飆漲。因而再就上述統計資料進一步分析發現，國人的買房決策出現以下3大變化：
過去10年房價快速飆漲
買房決策出現3變化
1.房子愈買愈小：全台平均交易面積降至32坪，較10年前減少10坪；其中高雄市縮減最多，從51坪降至33坪。
2.購屋預算愈來愈高：全台的住宅平均鑑價金額為1,215萬元，較5年前增加176萬元。若以房貸金額來看，全台有25個鄉鎮市區平均超過千萬元，其中台北市大安區最高，達2,121萬元，而新北市最高為新店區達1,250萬元，高雄市以鼓山區最高，超過1,206萬元。
3.價格和屋況影響買房決定：過去，價格、交通便利是影響買房決定的前2大因素，分別占21.2%、19.3%，重要性不相上下；近年來，價格雖仍名列第1，但占比卻大增至36%，而屋況則取代交通便利，躍居排名第2的決定因素，占比從11.7%增為18.2%。
有鑑於買房是一般人一生中金額最大的交易，但又因經驗太少、相隔太久，使決策風險和壓力極大，因而內政部先後在2000年5月19日公布的《不動產說明書》與房屋交易相關契約書範本、2012年10月16日上線的實價登錄等規範措施，並經多次修正和變革後，如今已成一般購屋族在評估價格、屋況時最重要的決策依據。
只不過，上有政策、下有對策，加上房市太熱，專家就發現，在房屋買賣現場，價格陷阱與屋況糾紛仍然層出不窮。
「近幾年最常見的，是房屋銷售人員誘使買方追價，或向買方『誆價』。」專家說，而使用的手法如，在同一時段安排多組看屋人潮，以提高搶買與加價意願，或選擇性使用實價登錄，列出1樓或頂樓等成交價較高的紀錄，或未揭露房價是包括了未列入權狀的坪數等，變相增加買價。
買房決策時間與品質遭壓縮
房地產交易糾紛不斷增加
根據內政部統計，房地產交易糾紛不斷增加，從去年第1季的467件，在今年第1季增至517件，而與中古屋交易相關的前3大糾紛，分別是房屋漏水、終止委售或買賣契約，以及隱瞞重要資訊。
台灣住宅品質消費者保護協會（DQPA，以下簡稱住宅消保會）創會理事長吳翃毅，因同時為台北市政府法務局調解委員會委員，每月受理或調解的交易糾紛非常多，「其中有不少是，房屋銷售人員利用資訊不對稱，以非法律的過程或行為，達成法律的事實。」吳翃毅說，例如用印妥「本人已完全詳閱契約內容」或「本人已了解享有○天審閱期始簽名」條款的契約誘使買方簽名，「一般人因沒花足夠心力或請專業律師了解契約、說明書內容，一旦簽字，就很難保住權益了。」因此，專家與吳翃毅一再強調，「無論買房還是賣房，千萬一定要確認完全沒有問題，才簽約和完成過戶。」
一般而言，買屋從尋屋看屋、斡旋、下訂、簽約、用印、完稅、過戶，到交屋共有8個重要流程。在這流程中，購屋人要如何做好價格、屋況2大關鍵評估，並注意哪些細節，以為自己的權益做好把關？
關鍵1》掌握合理價格
專家表示，目前實價登錄的資訊品質佳，也明確好查，不過因為實價登錄，有著資訊落後實際成交時間2個月、部分成交量少的地段登錄資訊較久遠等問題，可透過下列3種資訊搭配運用：
①內政部或是信義房屋等機構的房價指數。
②以實價登錄資料做加工的資訊服務者，例如591實價登錄網，以及透過大數據和科學模型建立的估價網站，例如公益平台好時價、樂居網。
③房仲業者的即時性成交資訊。
但上述資訊要如何運用？專家建議，可先查詢估價網站上的房價資訊，再至實價登錄網站查詢同一社區、大樓的歷史交易資訊，就可評估精準度高的合理價格。另外，專家特別提醒，實價登錄中的備註欄事項，例如停車位、特殊關係交易等，會造成登錄的價格偏離市場合理水準，因此一定要詳細查看，若無法解讀，務必找地政士等專業人員協助了解，以保障權益。
關鍵2》掌握屋況
對於屋況的掌握，吳翃毅依經驗歸納，有以下2大重點：
①非做不可的氯離子檢測和驗屋：購屋糾紛的第1名雖是漏水問題，但會造成最嚴重損失的則是氯離子超標問題，「漏水還有得修，但氯離子超標沒得修，只會更惡化，讓房子變危樓。」吳翃毅說，一定要在交屋前要求做此檢測，且要檢測到10個點，並同時找專業機構驗屋，雖會多花數萬元，但比起買到沒有價值的瑕疵房，其實很划算。
②詳閱《不動產說明書》與契約書範本：在看屋前，甚至是有買屋計畫時，吳翃毅建議，就先到內政部不動產資訊平台，下載《不動產說明書》、房屋交易相關契約書範本，以及「定型化契約應記載及不得記載事項」全部逐條審閱；而在進入買屋流程中的簽約、交屋、過戶階段，都要將房仲或屋主出具的屋況說明書、契約書等所有文件，與內政部版本交叉比對，如有看不懂或疑義，吳翃毅建議，最好找熟稔房地產法規的律師，或向住宅消保會預約免費的法律諮詢，才是避免糾紛、保障權益的根本之道。
儘管，在房屋交易契約中有保固1年的條款，且是由賣方負瑕疵擔保責任，但吳翃毅建議，若屋況有問題，最好在半年內就提出主張，「因《民法》的規定，是只有半年。所以房子在過戶後就卯起來用，有問題多半1、2個月內會發現，就可主張爭取權益。」
由於台灣房市正熱，且在房屋交易中，一般購屋族屬於弱勢，因而不敢奢求能買到便宜好屋，但只要掌握上述2大關鍵，就能用最合理的價格，入住屋況最安心的新家！
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